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2020最新动向:两大政策出台 影响你的买房资金

发表时间:2020-01-10 10:18
2020年,楼市政策又出现一些新动向。

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就在新年伊始,新一轮降准落地。
整个市场的目光聚焦于此,却有意无意忽视了更为关键的政策定调。
第一个政策定调来自银保监会。
近日,银保监会发文要求:银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。

同时,银保监会还指出,多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。


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第二政策定调来自央行。
央行2020年工作会议提出,坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战,要加快建立房地产金融长效管理机制。
熟悉政策走向的人不难发现,这里出现了三个公开的新提法:

一是“抑制居民杠杆率过快增长”,
二是“建立房地产金融长效管理机制”,
三是“促进居民储蓄转化为资本市场长期资金”。

从鼓励到抑制加杠杆,从鼓励买房到炒股,这两个政策转向,比降准影响更为深远。

2

决策部门首提“抑制居民杠杆率过快增长”,究竟意味着什么?
无论接受与否,这都是一次相对明显的政策转向。
就在2016年,有关方面的定调是:

“个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段?!?/section>

当时楼市正处于去库存阶段,居民杠杆率尚未触及高位,与国际相比还有一定差距,居民加杠杆仍有空间。
到了2017年,表态变成了:

“从全球比较来讲,中国家庭杠杆率不算高,但是最近几年增长很快,不是说现在就要去杠杆,而是说增长的过程要注意质量,要使增量部分保持稳健,同时又是高质量的”。

虽然有关部门意识到居民杠杆增长过快的现实,但在当时风险仍旧可控,并不急于抑制家庭加杆杆。
时间到了2020年,政策却出现重大转向:

抑制居民杠杆率过快增长。

短短四年时间,政策出现如此之大的转向,从鼓励加杠杆到抑制过快加杠杆,原因只有一个:

居民加杠杆太快,已经影响到消费和实体经济,影响到金融稳定。
这也同样说明,居民加杠杆的空间已然不足,而进一步加杠杆的风险越来越大。

3

居民杠杆率究竟有多高?
先解释一下,所谓居民杠杆率,指的是居民总债务与GDP之比。GDP是一年整个社会新创造的财富,居民杠杆率衡量的正是债务相对于收入的负担程度。
居民总债务,包括短期消费贷款、经营贷款,也包括住房贷款。其中房贷占比超过一半以上,而许多短期消费贷款最终也转化为买房的首付,实际房贷占比只高不低。
可以说,居民杠杆率,主要指的就是楼市杠杆率。

根据央行报告,2018年末,我国住户部门杠杆率为60.4%。而在2008年,居民杠杆率仅为17.9%,十年间翻了三倍还多,居民杠杆率增速超过发达国家。(参阅《央行发布重磅报告,透露房价关键信息》)


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即便就绝对值来看,60.4%的居民杠杆率,依旧高过国际平均水平,而且远远高于新兴国家水平。

相比全国,个别省份的杠杆率更是创下新高。浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)等省份,已经超过70%。

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根据国际货币基金组织的观点, 居民杠杆率超过30%时,该国中期经济增长会受到影响,而超过65%会影响到金融稳定。

显然,我们面临的不只是居民杠杆率已经接近警戒水平的现实,而且是居民杠杆率增长过快的严峻问题,更是居民加杠杆的空间严重不足的未来。
显然,楼市加杠杆肯定要受到控制,再像过去十年狂飙式的增长,已经不现实了。

多说一句,抑制杠杆率过快增长,并非去杠杆,更多还是稳杠杆。

4

央行首提建立“房地产金融长效机制”,意味着什么?
全社会意义上的房地产长效机制,指的是房住不炒、租售并举、因城施策以及亟待立法的房地产税。
那么,什么是房地产金融长效机制?
从宏观上说,央行行长易纲的话可作为参考:

将按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

就目前而言,金融长效机制,至少应该包括LPR房贷利率、房地产融资管控、居民杠杆率监管。
这其中,LPR房贷利率已经开始落地。

《2020年,房贷利率彻底变了》一文指出,2020年,所有存量房贷都将转换成LPR模式。届时,房贷利率与5年期LPR挂钩,楼市利率与实体利率脱钩,为定向调控提供可能。
而防止资金违规进入房地产和抑制居民杠杆率过快增长,当属现阶段对楼市的关键定位,也符合“逆周期调节”的大原则。
要知道,楼市是资金密集型行业,对货币、信贷和利率的反应极其敏感,控制住金融,就控制住楼市的命脉。
显然,金融系统已经在提前打预防针了。

5

什么是“促进居民储蓄转化为资本市场长期资金”?
许多人将这一说法理解为“鼓励散户直接入市炒股”,这实际上属于误读。
银保监会有关负责人已经做过澄清解读:

这一政策的核心考量主要还是培育机构投资者,机构投资者的一部分资金就是来自于居民储蓄,机构投资者可以根据自己的投资策略配置债券、股票等资产,并非单一地让居民储蓄资金直接投入股市。

虽然这一政策并非鼓励散户直接炒股,但也足以证明“鼓励居民资金进入股市”的政策倾向。

要知道,过去的居民储蓄,要么通过存款进入银行系统(间接融资),要么通过六个钱包流入房地产,而资本市?。ㄖ苯尤谧剩┓⒂蛔?。


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如今,国家层面提出要发展多层次资本市场,实现从间接融资到直接融资的转换,居民储蓄无论是直接炒股,还是购买基金,抑或通过机构来理财投资,无疑都是大势所趋。
楼市与股市向来具有跷跷板效应。

居民手中的钱就这么多,要想跑赢通胀,靠存款显然不够,剩下的选择:要么进入楼市,要么进入股市等资本市场。
鼓励后者,对前者意味着什么,可谓不言而喻。


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